Wie aus Gewerbefläche neuer Wohnraum entstehen kann
Zu vermieten! Jeder hat schon die Schilder an gewerblich genutzten Gebäuden gesehen, die potenzielle Mieter auf leer stehende Büros oder Läden aufmerksam machen sollen. So zeigt allein die Leerstandsquote für Büroflächen in Stuttgart, Düsseldorf oder München, dass es in diesen Städten noch ungenutzte Flächen gibt. Gleichzeitig ist gerade hier die Nachfrage nach Wohnraum groß und das Angebot an Wohnungen und Baugrundstücken knapp. Da taucht die Frage auf, ob man diese vorhandene Gewerbefläche nicht auch als Wohnraum nutzen könnte.
Doch wie sollte man vorgehen, wenn man Gewerbefläche in Wohnraum umwandeln möchte?
Was sagt das Baurecht zur Nutzungsänderung?
Zuerst sollten Sie überprüfen, was das lokale Bau- und Planungsrecht zum jeweiligen Baugebiet sagt. Handelt es sich um ein Mischgebiet oder ein reines Industriegebiet? An diesem Punkt kann der Plan der Umwandlung einer gewerblich genutzten Fläche in privaten Wohnraum schon enden, denn die Umwandlung bzw. Umnutzung des Gebäudes ist genehmigungspflichtig.
Dafür muss dem Baurechtsamt ein sogenannter Baugenehmigungsantrag – oder zur Prüfung von grundlegenden Fragen eine Bauvoranfrage – zur Prüfung vorgelegt werden. Diesen muss ein Architekt oder Bauingenieur für Sie einreichen. Den Antrag oder die Voranfrage kann die Behörde genehmigen oder ablehnen. Handelt es sich um ein denkmalgeschütztes Gebäude, so erfolgt eine Genehmigung zumeist unter bestimmten Auflagen.
Städte wie Frankfurt am Main oder Köln haben sich speziell des Problems der leer stehenden Büros angenommen und fördern gezielt die Umwandlung in Wohnraum. Prüfen Sie daher, ob es für Ihr Anliegen eine Fördermöglichkeit gibt.
Von der Analyse der Bausubstanz zur Planung und Umsetzung
Sollte die Umnutzung des Gebäudes möglich sein, gilt es die Bausubstanz und die Statik zu überprüfen. Erst danach kann die Planung fortschreiten und der Grundriss entworfen werden. Dieser muss sich an der Statik des bestehenden Gebäudes orientieren und gleichzeitig auf die Bedürfnisse der neuen Bewohner eingehen.
Auch das Thema Brandschutz muss bei der Grundrissgestaltung und der Auswahl der Baumaterialien beachtet werden. Für den Umbau wird das Gebäude dann teilweise in den Rohbauzustand zurückversetzt, damit z. B.
- neue Wände gezogen,
- Versorgungsleitungen gelegt oder
- Balkone angebaut werden können.
Wie schaffe ich ein behagliches Wohnklima?
Der Anspruch der Bewohner an angenehme Raumtemperaturen macht die Überprüfung der Heizungsanlage nötig. Gerade bei einer großen Raumhöhe muss besonders darauf geachtet werden, dass alle Räume gleichmäßig erwärmt werden. Dies kann mit einer Fußbodenheizung oder mit Heizkörpern erfolgen. Eine kontrollierte Belüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung stellt sicher, dass in den Räumen ein angenehmes Klima herrscht.
Die erzeugte Wärme muss dann so gut wie möglich im Gebäude gehalten werden. Daher sollten auch die Fassaden- und Dachdämmung sowie die eingebauten Fenster den Ansprüchen an die Energieeffizienz genügen.
Ein hinzugezogener Energieberater errechnet, welche Maßnahmen für ein Projekt ergriffen werden müssen.
Was muss man beim Innenausbau beachten?
Sollte man sich beim Innenausbau für großzügige Wohnflächen mit Loftcharakter entscheiden, muss man sich mit dem Thema Schall beschäftigen. In diesen Räumen, die sich u.a. durch glatte Bodenflächen und großflächige Fenster auszeichnen, kann es zu starker Hallbildung kommen. Um dies zu verhindern und die Akustik zu verbessern müssen Textilien, Möbel und Wohnaccessoires gezielt eingesetzt werden.
Update 28.09.2023
Neue Fördermittel für eine Umnutzung von Gewerbefläche
Durch die Corona Pandemie und die Zunahme von mobilem Arbeiten stehen viele Büroflächen leer. Die große Nachfrage im Online-Handel sorgt außerdem dafür, dass auch viele Einzelhandelsflächen ungenutzt sind.
Deshalb kündigte die Bundesregierung in ihrem Maßnahmenpaket jetzt an, dass sie die Schaffung von Wohnungen durch eine Umwandlung von Gewerbeflächen finanziell fördern wird.
Für Eigentümer und Investoren, die Gewerbeflächen zu Wohnraum umbauen, wird es daher in den Jahren 2024 und 2025 ein zusätzliches KfW-Förderprogramm geben. Das Förderprogramm soll ein Volumen von insgesamt 480 Millionen € haben. Wer diese Förderung erhalten möchte, muss allerdings bestimmte Voraussetzungen beim Klimaschutz erfüllen.
Eine Umwandlung von Gewerbeimmobilien bietet Chancen
Dieser Beitrag gibt einen kleinen Einblick in die speziellen Herausforderungen der Umwandlung von Gewerbefläche in privaten Wohnraum.
Die Tatsache, dass das Gebäude mit seiner individuellen Architektur und Geschichte bereits besteht und für eine neue Nutzung weiterentwickelt werden muss, macht den besonderen Charme eines solchen Projekts aus. Dabei spielt die Kostenplanung für die einzelnen Umbaumaßnahmen eine besonders wichtige Rolle.
Doch wenn alle Faktoren rund um das Projekt zusammenspielen, kann durch eine Umwandlung von Gewerbefläche nicht nur Leerstand verhindert, sondern auch neuer Wohnraum in Ballungsgebieten geschaffen werden.
