Eine Dachwohnung nachträglich einbauen – was muss man beachten?

Warum nicht die Bühne unter dem Dach in eine schöne Dachwohnung verwandeln? In Zeiten knapper Baugrundstücke und großer Nachfrage nach Wohnungen, liegt dieser Gedanke nah. Schafft man bei einem solchen Ausbau doch Wohnraum, ohne dass man ein Baugrundstück braucht. Doch was müssen Sie in Baden-Württemberg beachten, wenn unter dem Dach neuer Wohnraum entstehen soll?

Was sagt der Bebauungsplan zur gewünschten Nutzungsänderung?

Ist die Anzahl der Wohnungen in einem Haus durch den Bebauungsplan begrenzt, kann keine zusätzliche Wohnung eingebaut werden. Um trotzdem zusätzlichen Wohnraum zu erhalten, kommt dann nur eine Maisonette-Wohnung in Frage. Hier gibt es eine direkte Verbindung einer Wohnung im Obergeschoss mit dem darüber liegenden Dachraum. Im Bebauungsplan ist u. a. auch die Anzahl der Vollgeschosse festgelegt. Es muss daher im Vorfeld auch geprüft werden, ob die zusätzliche Wohnung ein Vollgeschoss darstellt.

Vorgaben beachten

Um eine Baugenehmigung vom Baurechtsamt zu erhalten müssen aktuell (Juni 2018) u. a. diese Vorgaben in Baden-Württemberg berücksichtigt werden:

1. Die Fläche der zur Verfügung stehenden lichten Raumhöhe muss in einem festgelegten Verhältnis zur gesamten Bodenfläche stehen.

2. Eventuelle Anforderungen des Denkmalschutzes bei innerer und äußerer veränderter Gestaltung.

3. Ab dem 4. Vollgeschoss ist eine Aufzugsanlage erforderlich. Von dieser Pflicht kann man bei einem bestehenden Gebäude unter Umständen befreit werden.

4. Baut man eine zusätzliche Wohnung ein, dann benötigt man auf dem Grundstück einen weiteren Autostellplatz und zwei weitere Fahrradstellplätze (ebenerdig, wetter- und diebstahlgeschützt).

Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus?

Handelt es sich bei dem Umbauobjekt um ein Einfamilienhaus? Dann ist der Dachausbau, sollte es der Bebauungsplan erlauben und eine Genehmigung der Pläne durch das Baurechtsamt vorliegen, grundsätzlich möglich.

Ist das Haus ein Mehrfamilienwohnhaus, so entscheidet über Ihren Wunsch u. U. auch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Hier ist es davon abhängig, was in der sogenannten Teilungserklärung festgelegt ist. Es kann also sein, dass alle Miteigentümer Ihrem Ausbauwunsch zustimmen müssen. Haben Sie diese Hürde genommen, so ist eine Änderung der sogenannten Tausendstel-Berechnung der Teilungserklärung notwendig.

Allgemeine Anforderungen zur Ausführung:

Standsicherheit des Gebäudes

Bei einem Ausbau des Daches muss die Standsicherheit des Gebäudes weiterhin gewährleistet sein. Dafür müssen z.B. die Deckentragfähigkeit und die Ableitung der Traglasten von Dach und Wände berechnet und vorhandene Holzkonstruktionen auf Schädlingsbefall geprüft werden.

Ein Standsicherheitsnachweis von einem Prüfstatiker wird dann benötigt, wenn die Fußbodenhöhe des letzten bewohnten Geschosses mehr als 7 m über der mittleren Geländehöhe liegt. Fachleute wie Baustatiker, Architekten und Zimmerleute sind daher für Sie beim Thema Standsicherheit wichtige Ansprechpartner.

Überprüfung und Ergänzung der Haustechnik

Die Elektrik, Sanitär- und Heizungsinstallationen müssen für den Ausbau ergänzt werden. Dabei muss auf eine schallgedämmte Ausführung geachtet werden.

Schallschutz beim nachträglichen Einbau einer Dachwohnung

Durch die Arbeiten im Dachgeschoss wird auch der Schallschutz im Haus verändert.

Luftschall (Sprechen, Musik)

Je nachdem wie die vorhandene Decke bzw. der Fußbodenrohbau ausgeführt wurde, ist die Schalldämmung unterschiedlich und es müssen weitere Maßnahmen – wie z. B. der Einbau abgehängter, mehrschaliger Deckenkonstruktionen bei einer Holzbalkendecke – ergriffen werden, um den Schallschutz zu verbessern. Es gilt:

Trittschall

Beim Ausbau muss der Trittschall beachtet werden. Ein guter Trittschallschutz wird durch die Verwendung von Estrichplatten erreicht. Diese werden schwimmend verlegt. Schallbrücken an Wandanschlüssen müssen vermieden werden.

Wärmedämmung

Die Dach-, und Bodenflächen sowie die Außenwände müssen so gedämmt sein, dass Sie den Erfordernissen der Energieeinsparungsverordnung (EnEV) entsprechen. Dazu gehört auch das Verwenden von innenseitigen Dampfsperren und außenseitiger Dampfdiffusionsbahn.

Förderung durch die KfW

Soll eine Förderung von Einzelmaßnahmen für den Wärmeschutz des Hausdachs durch die KfW erfolgen, sind die hier vorgegebenen, höheren Dämmwerte einzuhalten. Dafür muss man die vorhandene Wärmedämmung in der Dachfläche zuvor überprüfen.

Brandschutz beachten

Um den Brandschutzvorgaben zu genügen muss man in der neuen Dachwohnung einen zweiten Fluchtweg z. B. über den Balkon oder ein Dachflächenfenster einrichten. Als Rettungsweg muss er auch für die Feuerwehr immer zugänglich sein. Decken, Wände, die Eingangstür und die Fußböden müssen dem Brandschutz entsprechen. Dazu kommen die in Baden-Württemberg verpflichtenden Rauchmelder.

Wie dieser Beitrag zeigt, ist beim nachträglichen Einbau einer Dachwohnung einiges zu beachten. Daher plädiere ich an dieser Stelle dafür, dass Sie für alle Maßnahmen von der Vorbesprechung über den Bauantrag bis hin zur kompletten Bauausführung und der Baubegleitung/Abrechnung einen erfahrenen Architekten hinzuziehen.