Rund um die Bauvoranfrage in Baden-Württemberg
Was genau ist eigentlich eine Bauvoranfrage? Da bei diesem Thema oftmals Unsicherheiten bestehen, möchte ich in diesem Blogbeitrag darauf eingehen, wann eine Bauvoranfrage in Betracht gezogen werden sollte, wer sie erstellt und welche Kosten dafür entstehen. Schwerpunktmäßig gehe ich auf die Regelungen in Baden-Württemberg ein, da ich hier als Architekt tätig bin.
Was ist eine Bauvoranfrage und wann ist sie empfehlenswert?
Eine Bauvoranfrage wird vor dem eigentlichen Bauantrag gestellt. Sie dient der Planungssicherheit und klärt einzelne Aspekte eines Bauvorhabens im Vorfeld rechtlich bindend ab. Die Antwort auf die Voranfrage, der Bauvorbescheid, berechtigt noch nicht zum Bauen. Eine Bauvoranfrage kann hilfreich sein, wenn Sie bauen möchten und bereits ein Grundstück besitzen oder aber, wenn Ihnen ein Baugrundstück zum Kauf angeboten wird.
Wenn Sie bereits ein Grundstück besitzen:
Liegt Ihr Grundstück in einem Gebiet mit einem sogenannten qualifizierten Bebauungsplan, so sind die Kriterien für die Bebauung auf einem Baugrundstück zumeist festgelegt und können Ihnen von einem Architekten erklärt werden.
Anders sieht es aus, wenn noch kein qualifizierter Bebauungsplan vorliegt. Dann erhalten Sie mit einer Bauvoranfrage von der jeweiligen zuständigen Behörde, in meinem Fall zumeist das Baurechtsamt, z. B. verbindliche Zusagen darüber, ob:
- ein einfacher Bebauungsplan im Innenbereich vorliegt,
- es sich um ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet oder einen städtebaulichen Entwicklungsbereich handelt,
- die Erschließung gesichert ist und damit z. B. die Abwasserbeseitigung möglich ist,
- es ein Vorkaufsrecht der Kommune gibt und dieses voraussichtlich ausgeübt wird,
- eine Baulast im Baulastenverzeichnis eingetragen ist,
- es Vorgaben für die Gebäudegestaltung gibt (z. B. Gebäudehöhe, Anzahl der Geschosse),
- öffentliche oder andere Belange (z. B. die der anliegenden Nachbargrundstücke) den Planungswünschen entgegenstehen.
Wenn Sie ein Grundstück erwerben möchten:
Beim Kauf eines Baugrundstücks ist die Nutzung entscheidend. Daher kann eine kurzfristige Klärung mittels einer Voranfrage entscheidend sein, um festzustellen, ob sich eine weitergehende Planung lohnt und wie der Kaufpreis für das angebotene Grundstück zu bewerten ist.
Mit einer detaillierten Darstellung Ihres Wunschhauses, erreichen Sie, z. B. mit Hilfe eines Architekten/einer Architektin, eine relativ schnelle und verbindliche Antwort der zuständigen Baurechtsbehörde zu einzelnen planungsrechtlichen Fragen und für das sich anschließende Baugenehmigungsverfahren.
Wer stellt eine Bauvoranfrage?
Wer eine Bauvoranfrage stellen möchte, muss nicht vorlageberechtigt sein.
Vorlageberechtigt sind z. B.
- eingetragene Architekten,
- Innenarchitekten oder
- Bauingenieure.
Bei einem komplexen Bauvorhaben ist es allerdings sinnvoll, einen erfahrenen Architekten/eine erfahrene Architektin bereits für die Voranfrage zu beauftragen. Geht es für die meisten Bauherren doch um die größte Investition Ihres Lebens.
Wo stellt man eine Bauvoranfrage in Baden-Württemberg?
Die Bauvoranfrage muss bei der jeweils zuständigen Behörde beantragt werden. In Baden-Württemberg ist dies die sogenannte untere Baurechtsbehörde.
Wie stellt man eine Bauvoranfrage und welche Unterlagen werden benötigt?
Eine Bauvoranfrage muss schriftlich/förmlich gestellt werden, damit die Antwort auch rechtlich bindend ist. Zu einer Voranfrage gehört das ausgefüllte Antragsformular, ein Fragenkatalog, der Lageplan, eine Baubeschreibung und detaillierte Entwurfsskizzen. Unter Umständen müssen noch weitere Unterlagen eingereicht werden. Dies wird Ihnen aber von der Baurechtsbehörde mitgeteilt.
Was kostet eine Bauvoranfrage in Baden-Württemberg?
Die Höhe der Kosten für die Bearbeitung einer Bauvoranfrage richtet sich nach der jeweiligen kommunalen Gebührensatzung. Zusätzlich kommen noch die Kosten für Fachleute wie z. B. einen beauftragten Architekten hinzu. Diese Kosten können in einem Architektenvertrag mit Zielfindungsphase festgelegt werden, gültiges Gesetz seit 01.01.2018.
Wie lange gilt eine Bauvoranfrage?
Gemäß der Landesbauordnung ist die Bauvoranfrage in Baden-Württemberg drei Jahre gültig. So lange ist sie auch für ein sich anschließendes Baugenehmigungsverfahren verbindlich. Eine Verlängerung kann beantragt werden.
Fazit
Eine Bauvoranfrage empfiehlt sich, wenn es noch keinen qualifizierten Bebauungsplan gibt. Auch wenn es unklar ist, ob man Teile eines Entwurfs umsetzen kann, ist die Voranfrage sinnvoll.
Vor dem Kauf eines Baugrundstücks gibt die Bauvoranfrage Ihnen wichtige Hinweise, ob sich das Grundstück so bebauen lässt, wie Sie es benötigen. Damit ist sie auch ein wichtiges Argument für oder gegen den Grundstückskauf.
