Aufteilung Wohnhaus in Eigentumswohnungen: So geht ein Architekt vor
Soll ein Wohnhaus nachträglich in mehrere Eigentumswohnungen aufgeteilt werden, so ist ein Architekt oder eine Architektin Ihre richtige Ansprechperson. Denn nur durch die Vorarbeiten eines Architekten oder einer Architektin können für die künftigen Eigentumswohnungen die notwendigen notariellen Teilungserklärungen erfolgen und Grundbücher angelegt werden. Das Vorgehen bei einer Aufteilung beschreibe ich anhand von zwei Beispielen in diesem Blogbeitrag.
Ich beziehe mich dabei auf die Regelungen in Baden-Württemberg, da ich hier als Architekt tätig bin. Bitte beachten Sie, dass je nach Projekt individuelle Schritte zu diesem Vorgehen hinzukommen können und dieser Blogbeitrag keine individuelle Beratung durch einen Notar ersetzt. Der Inhalt wurde nach bestem Wissen und Gewissen geschrieben und geprüft. Eine rechtliche Garantie kann nicht gegeben werden.
In meinem ersten Beispiel beschreibe ich das Vorgehen bei der
Aufteilung eines Einfamilienhauses in zwei separate Eigentumswohnungen
Die Herausforderung bei einem solchen Auftrag liegt darin, dass ich eine Grundrissänderung vornehme und den rechtlichen Verwaltungsakt der Aufteilung vorbereite. In einem ersten Schritt steht eine erste Analyse der vorliegenden Situation an.
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Prüfung: Ist eine Aufteilung prinzipiell möglich?
Als erstes muss ich prüfen, ob die Gegebenheiten eine Aufteilung überhaupt möglich machen. Dazu muss ich bei jedem Projekt konkrete Lösungen für u. a. folgende Fragen finden:
- Ist eine Aufteilung baurechtlich genehmigungsfähig? D.h. die neu entstehenden Wohnungen müssen z. B. einen in sich abgeschlossenen Wohn-/Schlaf-, Küchen- und Sanitärbereich sowie einen separaten Haus-/Wohnungszugang haben.
- Sind notwendige Abstellraumflächen (mindestens 5 m²) im Keller oder in der Wohnung für jede Wohnung vorhanden?
- Sind für jede Wohnung ein PKW-Stellplatz bzw. zwei Fahrradstellplätze vorhanden oder können diese nachträglich angelegt werden?
- Sind der notwendige Brandschutz und der Schallschutz zu den anderen Wohnungen gegeben?
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Prüfung: Sind genehmigte und aktuelle Baupläne vorhanden?
Komme ich zu dem Schluss, dass eine Aufteilung möglich ist, überprüfe ich, ob die mir vorliegenden Bestandsbaupläne des Hauses baurechtlich genehmigt und auf dem aktuellen Stand sind.
Zur Aufteilung in zwei getrennte Wohnungen muss ich neue, genehmigungsfähige Baugesuchspläne mit der Grundrissänderung erstellen. Diese Pläne machen die Aufteilung erst möglich. Außerdem muss ich eine neue Wohnflächenberechnung erstellen. Dies ist wichtig, für die sogenannte Tausendstel-Berechnung zur Aufteilung nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Ein gültiger Lageplan ist ebenfalls notwendig.
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Erstellung der Aufteilungspläne und Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung
Auf Basis der neuen Pläne und Wohnflächenberechnungen kann ich die Teilungspläne erstellen, in die auch die Sondernutzungsflächen wie PKW-Stellplätze oder der Gartenanteil eingezeichnet sind. So wird ersichtlich, welche Bestandteile der Immobilie zu einer Wohnung gehören. Um die sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung beim zuständigen Baurechtsamt zu beantragen, reiche ich neben dem formellen Antrag, den Lageplan, und die Teilungspläne (Grundrisse, Ansichten, Schnitte) ein.
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Notarielle Teilungserklärung
Auf Grundlage der genehmigten Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem Aufteilungsplan erfolgt die notarielle Teilungserklärung und die Anlage der Wohnungsgrundbücher beim Grundbuchamt.
Die Aufteilung eines Einfamilienhauses in zwei Eigentumswohnungen ist in vielen Fällen nur durch eine Grundrissänderung und dadurch bedingte größere Umbaumaßnahmen zu erreichen. Deshalb planen Bauherren und Architekten im Idealfall die Möglichkeit für eine später veränderbare Nutzung des Hauses bereits beim Entwurf des Baus mit ein. Lesen Sie mehr dazu in meinem Blogbeitrag Flexibel planen und bauen.
Aufteilung eines Mehrfamilienwohnhauses
Anders stellt sich die Situation bei der Aufteilung eines bestehenden Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen dar. Soll ein Mehrfamilienwohnhaus eines Eigentümers z. B. für dessen Kinder in mehrere Eigentumswohnungen aufgeteilt werden, so ähnelt der Umwandlungsprozess nur teilweise dem zuvor beschriebenen Beispiel.
Im Normalfall sind
- die Wohnungen in sich abgeschlossen,
- haben separate Wohnungszugänge und auch
- Kellerabteile oder Stellplätze sind bereits vorhanden.
Sie werden bei der Aufteilung nur rechtlich der Eigentumswohnung zugeordnet. Ich bereite in diesem Fall den rechtlichen Verwaltungsakt vor.
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Prüfung: Ist eine Aufteilung prinzipiell möglich?
In einem ersten Schritt prüfe ich trotzdem, ob die Gegebenheiten eine Aufteilung ermöglichen. Dazu muss ich z. B. Antworten auf folgende Fragen finden:
- Handelt es sich um eine reine Wohnimmobilie oder um eine gemischte Gewerbeimmobilie?
- Sind der notwendige Brandschutz und Schallschutz zu den anderen Wohnungen gegeben?
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Prüfung: Sind genehmigte und aktuelle Baupläne vorhanden?
Steht nach meiner Prüfung fest, dass die Aufteilung des Hauses möglich ist, überprüfe ich, ob die mir vorliegenden Baupläne des Hauses baurechtlich genehmigt und auf dem aktuellen Stand sind. Ist dies nicht der Fall, muss ich genehmigungsfähige Baupläne erstellen und ein Nachtragsbaugesuch einreichen.
Darüber hinaus muss ich abfragen, ob eine aktuelle Wohnflächenberechnung vorhanden ist. Dies ist wichtig, für die sogenannte Tausendstel-Berechnung für die Aufteilung nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Ist diese Berechnung nicht vorhanden, muss auch diese Berechnung neu von mir erstellt werden. Ein gültiger Lageplan muss mir ebenfalls vorliegen.
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Erstellung der Aufteilungspläne und Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung
Auf Basis der aktuellen Pläne und Wohnflächenberechnungen, kann ich die Aufteilungspläne erstellen und die sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung beim zuständigen Baurechtsamt beantragen. Hierfür reiche ich neben dem formellen Antrag ebenfalls den Lageplan, und die Bauzeichnungen (Grundrisse, Ansichten, Schnitte) ein.
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Notarielle Teilungserklärung
Liegt die genehmigte Abgeschlossenheitserklärung vor, kann die Teilungserklärung und die Beantragung zur Anlage der Grundbücher beim Grundbuchamt durch den Notar erfolgen.
Aufteilungen gehören zum Berufsalltag eines Architekten
Als Architekt entwerfe ich nicht nur Neubauten, sondern arbeite oft auch an Bestandsbauten. Neben Umbauten gehören auch die beschriebenen Aufteilungen zu meinem beruflichen Alltag.
Dabei muss ich wie bei dem Beispiel einer Aufteilung eines Einfamilienhauses in zwei separate Eigentumswohnungen nicht nur rechtliche Vorgaben berücksichtigen, sondern auch praktikable Grundrisslösungen für meine Kunden finden.
Die Aufteilung einer Immobilie in Eigentumswohnungen und deren teilweiser Verkauf kann auch eine Alternative zu einer Immobilienverrentung sein. Weitere Informationen finden Sie in diesem Magazin-Beitrag meines Tochterunternehmens Eisenbraun Immobilien.
