Neubau oder Umbau – was gibt den Ausschlag?
Findet man auf der Suche nach einem Baugrundstück eines, auf dem bereits ein Wohnhaus steht, so stellt man sich die Frage: Soll ich neu bauen oder macht auch ein Umbau des bestehenden Hauses Sinn?
Insbesondere wenn das bebaute Grundstück zu einem relativ hohen Preis angeboten wird, fällt einem die Entscheidung nicht leicht. Soll man wirklich das bestehende und bereits bezahlte Gebäude abreißen oder lässt sich dieses durch einen Umbau zum persönlichen Traumhaus umwandeln?
Die Entscheidung hängt auch maßgeblich davon ab, wie man das Haus später nutzen möchte. Soll ein selbstgenutztes Eigenheim entstehen oder möchte man ein Mehrfamilienhaus zum Verkauf oder zur Vermietung bauen?
Wie ich als Architekt für meine Kunden in diesen Fällen vorgehe, beschreibe ich in diesem Blogbeitrag. Ich beziehe mich dabei auf die Regelungen in Baden-Württemberg, da ich hier tätig bin.
Schritt 1: Was sagt das Baurecht?
Im ersten Schritt überprüfe ich, was das Baurecht für das Grundstück vorsieht. Ist ein qualifizierter gültiger Bebauungsplan vorhanden? In diesem ist z.B. das Baufenster, die Grundflächenzahl, die Geschossflächenzahl (GRZ und GFZ) und die Anzahl der Vollgeschosse für einen Neu- oder Umbau festgelegt. Ist kein Bebauungsplan vorhanden, so muss man sich meist nach § 34 c LBO an die vorhandene Nachbarbebauung halten.
Gibt es für das Gebäude auch einen Bestandsschutz? Es kann gut sein, dass sich das Baurecht seit der Erstellung des bestehenden Hauses geändert hat und man dieses heute gar nicht mehr in dieser Größe oder an dieser Stelle bauen dürfte. Unterliegt das bestehende Haus dem Bestandsschutz, dann ist nur ein Umbau möglich. Daher ist die Nachfrage beim Baurechtsamt Pflicht.
Schritt 2: Analyse der Bausubstanz
Neben der Prüfung des Baurechts für das Grundstück, sollte die Bausubstanz analysiert werden. Bei dieser stellt ein Sachverständiger fest wie es z. B. um die Haustechnik, das Dach oder die Fenster bestellt ist. Aber auch die Frage nach einer Belastung der Bausubstanz durch Schadstoffe z. B. durch kontaminierte Anstriche oder die Verwendung von asbesthaltigen Materialien, lässt sich so klären.
Diese Analyse hilft mit abzuschätzen wie hoch die Kosten für einen Umbau sein können.
Schritt 3: Wie hoch sind die Kosten?
Die Frage Neubau oder Umbau sollte auch in Hinblick auf die Baukosten beantwortet werden. Dabei gilt, dass ein Umbau nicht unbedingt günstiger ist, als ein Neubau. Ein Umbau ist ein Eingriff in die vorhandene Bausubstanz, oftmals verbunden mit einer Grundrissänderung z. B. durch eine Erweiterung mit einem Anbau oder durch den Abbruch einzelner Gebäudeteile. Ein Umbau erfordert zumeist statisch größere Eingriffe und kann je nach Umfang und Anspruch das zur Verfügung bestehende Budget erheblich ausreizen.
Umbau: Budget für Unvorhergesehenes einplanen
Entscheidet man sich für den Umbau des bestehenden Hauses, so muss man damit rechnen, dass man trotz gründlicher Analyse des Hauses im Vorfeld, während der Bauphase doch noch auf Überraschungen stößt. Diese können den Umbau deutlich verteuern. Ein finanzieller Puffer sollte daher in der Finanzierung enthalten sein.
Bessere Planbarkeit von Neubauten
Daher empfehlen Fachleute aus Gründen der Planbarkeit und der Wirtschaftlichkeit zumeist einen Neubau. Bei einem Neubau können die Kosten besser kalkuliert werden, da die Vergabe der Einzelgewerke nach Ausschreibungen im genau angegebenen Einheitspreisvertrag, evtl. sogar im Pauschalpreisvertrag vorgenommen werden kann. Eine gewisse Preissicherheit ist daher gewährleistet.
Auch bietet ein Neubau größere Gestaltungsfreiheit, da man sich nicht nach vorhandenen Tragwänden oder Elementen richten muss. Zudem erhält man bei geringerem Kostenaufwand, bauphysikalisch betrachtet, eine homogenere Wärmeisolierung ohne Kältebrücken.
Neubau oder Umbau: Individuelle Beratung
Jedes Baugrundstück und jedes bestehende Gebäude hat seine individuellen Herausforderungen. Ich kann Ihnen daher nur empfehlen sich vor einer Entscheidung von Fachleuten beraten zu lassen.
Als Architekt kann Ihnen sagen, ob sich unter Berücksichtigung der Vorgaben des Baurechts und der Bausubstanz des bestehenden Gebäudes ein Umbau lohnt oder ob es besser ist, einen Neubau zu planen.
