Mehr Wohnraum durch eine Hausaufstockung

In Großstädten wie Stuttgart oder München ist die Nachfrage nach Wohnungen groß. Doch der Wohnungsmarkt ist angespannt und neue Bauflächen in zentralen Lagen sind selten und teuer. Eine Lösung für das Problem muss her, fordern derzeit viele. Eine Möglichkeit, die diskutiert wird, sind Aufstockungen auf bereits bestehenden Häusern. Doch was muss man bei einer Hausaufstockung beachten?

Die Vorteile dieser Form der Nachverdichtung sind offensichtlich:

Gemeinschaftseinrichtungen wie Straßen, Kindergärten oder Schulen, aber auch Versorgungsleitungen und öffentlicher Nahverkehr sind bereits vorhanden. Erst ab einer bestimmten Zahl neuer Einwohner werden hier Ergänzungen und Erweiterungen notwendig. Erschließungsmaßnahmen wie z. B. die Anbindung an die Kanalisation entfallen. Für den zusätzlichen Wohnraum wird keine weitere Bodenfläche verbraucht und durch die Aufstockung können in diesem Zusammenhang die bestehenden Häuser energetisch verbessert werden.

Wo liegen die Herausforderungen?

Herausforderungen sind die vorzunehmenden Brandschutzmaßnahmen wie der zweite Rettungsweg, aber auch die Ertüchtigung des Treppenhauses oder die Erneuerung der Haustechnik. Der drohende Wegfall des Bestandschutzes sowie die Verpflichtung ab einer bestimmten Höhe einen Aufzug einzubauen und zusätzliche Parkplätze zu schaffen, sind weitere Herausforderungen. Aber bei der Frage nach dem nachträglichen Einbau eines Aufzugs gibt es mittlerweile je nach Bundesland Lösungen wie z. B. baurechtliche Vereinfachungen oder Befreiungen.

Was sind die allgemeinen Voraussetzungen?

Idealerweise liegt das gesamte Eigentum am Haus bei einem solchen Projekt in einer Hand, z. B. einer Kommune, einer Baugenossenschaft, einer Privatperson oder einem Bauträger. Schwieriger wird es, wenn sich die einzelnen Wohnungen im Bestandsgebäude in der Hand unterschiedlicher Eigentümer befinden. Die Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) kann eine Aufstockung aufgrund unterschiedlicher persönlicher Interessen der anderen Eigentümer ablehnen.

Was sind die baurechtlichen Voraussetzungen für eine Hausaufstockung?

Eine Hausaufstockung unterliegt wie jede andere bauliche Maßnahme dem Baurecht und muss von der Baubehörde genehmigt werden. Um diese Genehmigung zu erhalten müssen die Vorgaben eines vorliegenden Bebauungsplans eingehalten werden.

Eine Voraussetzung ist, dass die Abstandsflächen zu angrenzenden Nachbargrundstücken nach geltendem Recht neu berechnet und eingehalten werden müssen. Die Abstände zu angrenzenden Nachbargrundstücken erhöhen sich bei Aufstockungen um den Multiplikator 0,4.

Ein Beispiel: Bei einer Gebäudehöhe von 7,50 m muss der Abstand zum Nachbargrundstück 7,50 x 0,4 = 3,00 m betragen. Nach einer Aufstockung um 3,00 m ist ein Grenzabstand von 10,50 m x 0,4 = 4,20 m erforderlich. Beträgt der vorhandene Grenzabstand nur 3,00 m, muss das neue Geschoss um 1,20 m zurückgesetzt werden. Es handelt sich dann um eine Teilaufstockung.

Update 24.03.2023: Privilegierung der Nachverdichtung im Bestand nach § 5 Abstandsflächen LBO (Baden-Württemberg)

Bei einer Aufstockung um bis zu 2 Geschosse wird die Abstandsfläche auf die Wandhöhe nicht angerechnet, wenn die Baugenehmigung oder die Kenntnisgabe für die Errichtung des Gebäudes mindestens 5 Jahre zurück liegt.

Die Voraussetzung dafür ist, dass in einem qualifizierten Bebauungsplan die Zahl der Vollgeschosse bzw. die Wandhöhe nicht begrenzt ist. Nach wie vor gilt, dass nach § 34c Baugesetzbuch ohne qualifizierten Bebauungsplan die vorhandene Umgebungsbebauung berücksichtigt werden muss.

Wichtig ist: Der Grenzabstand ist absolut nachbarschützend und man kann nur mit ausdrücklicher nachbarlicher Einwilligung eine Befreiung erhalten.

Technische Voraussetzungen für eine Hausaufstockung

Die Tragfähigkeit der vorhandenen Fundamente und der lastabtragenden Außen- und Innenwände muss anhand der vorliegenden Werkplanung und der Statikplanung untersucht werden. Dabei wird festgestellt wie der weitere Aufbau statisch und konstruktiv vorgenommen werden kann.

Eine leichte Holzkonstruktionsbauweise kann dann u. U. auch in mehrstöckiger Aufbauweise möglich sein. Zudem können mit größeren Deckenspannweiten flexiblere, veränderbare Grundrissvarianten entstehen. Leichte Vollleimholzdecken in sichtbarer Ausführung können dem gesamten Gebäude auch einen interessanten architektonischen Ausdruck verleihen.

Wie sieht es mit den Kosten für eine Hausaufstockung aus?

Den Kosten für den bei der Aufstockung entstehenden Wohnraum stehen die eingesparten Grundstückskosten gegenüber. Auch die Grundstückserschließungskosten, z. B. für die Anbindung an die Kanalisation, fallen nicht erneut an.

Allerdings müssen Lösungen für

• die Sicherstellung der Statik,
• des Brandschutzes oder auch
• den nachträglichen Einbau eines Aufzugs gefunden werden.

Dafür entstehen natürlich Kosten. Ausschlaggebend für die Höhe der Kosten ist auch, ob die Bausubstanz in statischer Hinsicht über die benötigte Tragfähigkeit verfügt, oder ob diese erst noch ertüchtigt werden muss.

Da die Kosten für eine Hausaufstockung abhängig vom individuellen Projekt sind, kann ich in diesem Blogbeitrag keine festen Mehr- oder Minderkosten für eine Hausaufstockung nennen.

Die Aufstockung eines Hauses kann den benötigten zusätzlichen Wohnraum schaffen. Wichtig ist aber, dass bei jedem Aufstockungs-Projekt die individuelle Situation bewertet wird und auch mögliche Bedenken im Quartier frühzeitig aufgegriffen und Kompromisse gesucht werden.