Erbbaurecht: Das sollten Bauherren wissen

Wie funktioniert das Erbbaurecht, was sind Vor- und Nachteile und ist es eine Möglichkeit, um günstiger Wohnhäuser zu bauen? In diesem Beitrag stelle ich künftigen Bauherren das Erbbaurecht näher vor.

Das Erbbaurecht

Das Erbbaurecht ist auch unter dem Begriff Erbpacht bekannt. Beide Begriffe werden heute synonym verwendet. Ursprünglich bezog sich die Erbpacht auf die Pacht von Grundstücken in der Landwirtschaft.

Mit der Einführung des Erbbaurechtsgesetzes im Jahr 1919 wollte man auch einkommensschwächeren Bevölkerungsschichten die Möglichkeit zum Bauen geben und ein Instrument gegen die Bodenspekulation schaffen.

Angesichts der angespannten Wohnungssituation insbesondere in den deutschen Großstädten und der hohen Grundstückspreise wird daher auch zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Beitrags die Frage diskutiert, ob das Bauen im Erbbaurecht diese Probleme lösen kann.

Das Erbbaurecht ist das Recht der bzw. des Erbbauberechtigten, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks einer bzw. eines Erbbauverpflichteten, ein Bauwerk zu errichten und zu unterhalten. Dieses Recht kann veräußert und vererbt werden. Das Erbbaurecht bildet zusammen mit dem durch das Erbbaurecht belasteten Grundstück eine wirtschaftliche Einheit.

Elster

Wer vergibt Erbbaurechte?

Erbbaurechte werden im Wesentlichen von

• Kommunen,
• Kirchen,
• Stiftungen,
• selten aber auch von Unternehmen

vergeben. Diese werden dann als Erbbaurechtsgeber bezeichnet. Für die Vergabe werden oft spezielle Auswahlkriterien festgelegt. Der Nutzer wird auch als Erbbaunehmer oder Erbbauberechtigter bezeichnet.

Erbbaurecht erklärt: Bauen auf Zeit

Das Erbbaurecht kann wie ein Grundstück veräußert, vererbt und z.B. mit einer Grundschuld belastet werden. Die Laufzeit eines Erbbaurechtsvertrages ist frei verhandelbar, üblicherweise liegt die Laufzeit bei 99 Jahren. Der Erbbauberechtigte ist zur Bebauung des Grundstücks verpflichtet. Beide Vertragspartner haben ein vertraglich festgelegtes Vorkaufsrecht.

Erbbauzins

Der Erbbaurechtsgeber, also der Grundstückseigentümer, erhält vom Nutzer den sogenannten Erbbauzins. Der Erbbauzins wird von den Vertragsparteien frei verhandelt, ist im Erbbaugrundbuch eingetragen und als eine Art Miete fällig.

Die Höhe des Erbbauzinses kann über die Vertragsdauer steigen.

Das Erbbaurecht im Grundbuch

Das Erbbaurecht wird in zwei Grundbüchern festgehalten: Im Grundstücksgrundbuch als Belastung unter Abteilung II sowie im Erbbaugrundbuch, welches separat angelegt ist, aber wie ein normales Grundbuch aufgebaut ist.

Im Bestandsverzeichnis werden

• der Erbbauvertrag,
• das belastete Grundstück und
• der Grundstückseigentümer

benannt.

In Abteilung I wird der Erbbauberechtigte benannt. In Abteilung II werden der Erbbauzins und sonstige Rechte und Belastungen mit Ausnahme der Grundpfandrechte eingetragen. Abteilung III bleibt den Grundpfandrechten, die auf dem Erbbaurecht lasten vorbehalten.

Das Erbbaurecht kann nur zur ausschließlich ersten Rangstelle bestellt werden; der Rang kann nicht geändert werden. Dadurch ist sichergestellt, dass das Erbbaurecht z.B. bei einer Zwangsversteigerung des Grundstücks fortbesteht. Bei Löschung des Erbbaurechts wird das Erbbaugrundbuch von Amts wegen geschlossen.

Grundsteuer

Wer annimmt, dass für Erbbaunehmer keine Grundsteuer anfällt, liegt leider falsch. Erbbaunehmer müssen, wie alle Eigentümer einer Immobilie, Grundsteuer zahlen. Sie erhalten auch einen Grundsteuerbescheid.

Heimfall

Der sogenannte Heimfall ist eine Verpflichtung des Erbbauberechtigten, das Erbbaurecht beim Eintreten bestimmter Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer zu übertragen. Zum Heimfall kommt es bei groben Vertragsverletzungen des Erbbaunehmers. Darunter versteht man z. B.

• Der Verstoß gegen die Verpflichtung, das Erbbaurecht in gutem Zustand zu halten,
• Mindestens zwei Jahre Zahlungsverzug beim Erbbauzins oder
• Der Verstoß gegen die Pflicht, ein dem Bebauungsplan entsprechendes Wohnhaus auf dem Grundstück zu errichten

Ablauf des Erbbaurechts bei Vertragsende

Bei Vertragsende gibt es prinzipiell drei Möglichkeiten:

• Eine Vertragsverlängerung,
• Die Rückgabe des Grundstücks an den Eigentümer,
• Den Kauf des Grundstücks.

 Rückgabe

Bei Beendigung des Erbbaurechts, meistens nach 99 Jahren, fällt das Grundstück inklusive des errichteten Bauwerks den Grundstückseigentümern zu. Dann erfolgte eine Bewertung des Bauwerks und es muss eine angemessene Entschädigung an die Erbpachtnehmer erfolgen.

Diese beträgt mindestens zwei Drittel des Bauwertes, den das Bauwerk bei Ablauf des Erbbaurechts hat.

Der Immobilienwert berechnet sich beim Erbbaurecht

• unter Berücksichtigung des Bodenwerts,
• des Gebäudewerts und
• des Wertes der Außenanlagen.

Für die Wertermittlung eignen sich folgende Verfahren:

• Vergleichswertverfahren
• Ertragswertverfahren
• Sachwertverfahren

Und was sind die Vorteile und Nachteile eines Hausbaus in Erbpacht?

Vorteile für Bauherren

• Als Erbbaunehmer hat man die gleichen Rechte wie „normale“ Eigentümer. Man darf das Grundstück bebauen, vermieten und – mit Zustimmung des Erbbaugebers – verkaufen.
• Das Erbbaurecht bedingt eine Kostenersparnis, da das Grundstück nicht gekauft werden muss und man nur den jährlichen Erbbauzins bezahlen muss. Dies lohnt sich insbesondere in Zeiten hoher Grundstückspreise.

Nachteile für Bauherren

• Bauliche Änderungen oder Nutzungsänderungen können nur nach Einwilligung des Erbbaurechtsgebers vorgenommen werden.
• Erhöhungen des Erbbauzins, z. B. aufgrund eines des Inflationsausgleiches sind u. U. möglich.
• Immobilien in Erbbaurecht eignen sich nur bedingt für die Altersvorsorge, insbesondere wenn der Vertrag in absehbarer Zeit ausläuft.

Ein späterer Verkauf gestaltet sich schwieriger als bei einer Immobilie auf „eigenem“ Grundstück.

• Möchten Sie Ihr Haus einmal verkaufen, so werden auf Erbbaugrund errichtete Häuser weniger nachgefragt und erzielen geringere Verkaufspreise.
• Der Erbbaugeber besitzt ein Vorkaufsrecht. Der Erbbaurechtnehmer ist daher an die Zustimmung des Erbbaugebers gebunden, wenn das Haus vor Ablauf des Erbbaurechts vom Erbbaunehmer verkauft werden soll. Dies bedeutet eine Einschränkung.
• Je kürzer die Restlaufzeit des Vertrages, desto erschwerter ist der Verkauf. Deshalb muss man klären, ob eine Verlängerung des Erbbauvertrags möglich ist.